PREGUNTAS MÁS FRECUENTES

¿Qué es el dominio público marítimo terrestre?

En España, por fortuna, las playas no pueden ser privadas. Toda la costa pertenece al dominio público, es decir, que es de todos. Ese dominio público incluye el lecho y el subsuelo marino, el mar, la playa, la zona marítimo terrestre, los espacios adquiridos por la Administración para ser integrados en el dominio público, etc. Piense en la plaza de su pueblo, en la que cualquiera puede pasear o sentarse, pero nadie puede construirse una casa. Lo mismo sucede en la costa.

¿Qué es la ribera del mar?

Se trata de un concepto introducido por la ley de costas de 1.988, que integra lo que algunas veces se llama el dominio público natural, y está formado por las playas, la zona marítimo terrestre, el lecho marino y el mar. Hay otros conceptos que integran el llamado dominio público artificial, por ejemplo, los terrenos que hayan perdido su carácter de zona marítimo terrestre o playa, los acantilados sensiblemente verticales o los terrenos adquiridos por la Administración para integrar el dominio público, pero éstos últimos no son ribera del mar.

¿Qué es la zona marítimo terrestre?

Es un concepto complejo integrado por dos figuras: El espacio alcanzado por las olas en los mayores temporales y el bañado por el mar en el flujo y reflujo de las mareas, donde éstas sean sensibles. Desde luego, el cambio climático, que está produciendo una subida del nivel del mar, contribuye a que las mareas ascienda cada vez a cotas más altas, y los temporales sean más devastadores y tengan mayor alcance.

¿Pueden denegarme el acceso a una playa?

Lamentablemente, conozco casos. En una playa del Pozo del Esparto, en Almería, unos guardaespaldas pretendieron echar a un paseante. En esa playa se había construido previamente un chalé totalmente ilegal. Si le sucede algo así aconsejo que lo denuncie en la Guardia Civil toda velocidad, pues se trata de una conducta intolerable que además puede constituir un delito de coacciones.

¿Qué es la servidumbre de protección?

Es un espacio en el que la propiedad está sometida a graves limitaciones. El propietario de un terreno podrá emplearlo para cultivar, o podrá establecer en él instalaciones deportivas descubiertas, como una pista de tenis o una piscina, pero no podrá construir. Si ya existe un edificio construido, no se podrá ampliar, y las obras de mantenimiento requerirán una autorización especial de la Comunidad Autónoma.

¿Por qué la servidumbre de protección tiene veinte metros en unos sitios y cien en otros?

La servidumbre de protección tiene cien metros. En algunas partes de la costa su extensión está limitada con carácter excepcional a veinte metros para respetar los derechos de quienes ya tenían reconocida la posibilidad de construir en un instrumento de planeamiento urbanístico. Se mantiene, no obstante, la limitación en los primeros veinte metros por considerarse imposible que existieran en ellos tales derechos a construir, supuesto que la servidumbre de protección, que nace con la ley de costas de 1.988, es heredera de la anterior servidumbre de salvamento, que ya establecía las mismas prohibiciones para construir en una franja de veinte metros.

¿A partir de dónde se mide el espacio sometido a servidumbre de protección?

A partir del límite interior de la ribera del mar. Es importante no caer en el error de creer que empieza a contar a partir del límite interior del dominio público marítimo terrestre: aunque la mayoría de las veces ambas líneas (límites interior de la ribera del mar y del dominio público marítimo terrestre) coinciden, en muchas ocasiones no es así. Precisamente cuando nos encontramos ante dominio público artificial, es decir, terrenos adquiridos por el Estado, acantilados, accesiones, áreas que han perdido su carácter natural de zona marítimo terrestre o playa, etc. Todos estos terrenos de dominio público artificial se sitúan tierra adentro de la ribera del mar, pero no causan un correlativo traslado tierra adentro de la servidumbre de protección, que siempre se medirá a partir del límite interior de la ribera del mar.

¿Qué es un deslinde del dominio público marítimo terrestre?

La constitución y la ley de costas establecen como principio abstracto que las playas y la zona marítimo terrestre son del dominio nacional, pero para la determinación en cada tramo de costa del límite de la misma es preciso tramitar un expediente administrativo, con audiencia de los colindantes, llamado de deslinde justamente porque se trata de deslindar lo público de lo privado. En nuestro derecho hay varios tipos de deslindes: de montes, de vías pecuarias y de propiedades colindantes (deslinde entre particulares).

¿Qué efectos tiene la aprobación de un deslinde sobre la propiedad privada?

Si su propiedad queda incluida dentro del dominio público como consecuencia de la aprobación de un deslinde, usted simplemente la perderá. En las leyes de costas anteriores, esto requería la intervención de un juez, pero la ley de 1.988 introdujo esta polémica novedad, en la que un simple acto administrativo puede operar la extinción de la propiedad privada. Una vez me comentó un regidor del Ayuntamiento de Barcelona, algo jocosamente, que la propiedad se transmite, pero no se extingue. Es como para preocuparse que incluso tan altas magistraturas desconozcan la gravedad de algunas determinaciones de la ley de costas.

¿Puede prevalecer un deslinde sobre el registro de la propiedad?

La aprobación del deslinde es título suficiente para cancelar las inscripciones en el registro de la propiedad. El artículo 38 de la ley hipotecaria, con el que muchos particulares y abogados pretenden oponerse a los demoledores efectos de la aprobación del deslinde, no tiene ningún efecto.

Si me incluyen la propiedad en el dominio público y como consecuencia me quedo sin ella, imagino que la Administración deberá proceder a indemnizar, con arreglo a las normas de expropiación forzosa.

No es así, por pintoresco que parezca. Cierto que el artículo 25 de la Constitución afirma que nadie puede ser privado de su propiedad sino por causa de utilidad pública o interés social, y previa indemnización, pero también cierto que cuando esta cuestión fue sometida al Tribunal Constitucional, éste dictó un pronunciamiento decepcionante, además de dudoso: Como quiera que la ley de costas prevé ciertas compensaciones en forma de concesiones administrativas (sometidas a muchas condiciones según la casuística) al Tribunal le parece que no nos encontramos ante una expropiación sin indemnización, sino con una indemnización en especie, y que, en todo caso, aquel que no se considere satisfecho con la indemnización que recibe, puede acudir a los tribunales. Esto tiene poco sentido, puesto que los tribunales deberán limitarse a aplicar la ley dada, es decir, la propia ley de costas, y además están obligados a interpretarla de conformidad con el Tribunal Constitucional, cuando afirma que la indemnización en especie es suficiente. Normalmente esa indemnización se limita a la preferencia para la obtención de una concesión, que nunca podrá ser para vivienda, por lo que francamente parece que el tema no está bien resuelto, salvo que usted quiera poner una escuela de vela o vender paellas y sepia a la plancha.

Me han incluido en el dominio público terrenos que está incluidos en una unidad de actuación urbanística y constituyen suelo urbano ¿esto me da algún derecho?

Más vale que se olvide cuanto antes de ello. Es otro de los argumentos preferidos de los particulares de incluso abogados, pero no conduce a nada.

Me han tramitado un deslinde que me perjudica, pero ya se pasó el plazo para formular recurso ¿qué puedo hacer?

Varias cosas. En primer lugar, lo más probable es que usted aún pueda formular recurso, por raro que le parezca. Una vez que transcurre el plazo de dos meses desde la notificación de la aprobación del deslinde, ésta última se transforma en lo que se llama un acto administrativo consentido, y oficialmente resulta ya inatacable. Pero en el caso de los deslinde de costas no es así, como comprobaremos si leemos con atención las normas de aplicación. La consecuencia es que en la mayoría de los casos, los perjudicados que no impugnaron en plazo podrán revisar su asunto formulando recurso contencioso administrativo.

No estoy de acuerdo con el resultado del deslinde ¿puedo pedir que se incoe uno nuevo?

Usted tiene ese derecho, aunque lo más probable es que en la Administración pretendan convencerlo de que no es así, y lo digo por experiencia propia. El deslinde a instancia de parte está perfectamente regulado en la ley de costas, y puedo afirmar que el funcionario que una vez me lo denegó ni siquiera conocía esta regulación legal. Afortunadamente he conseguido una sentencia del Tribunal Supremo en la que se garantiza que los ciudadanos pueden ejercer este derecho en todo momento.

Me acabo de enterar por casualidad de que en mi zona se ha tramitado y aprobado un deslinde, pero nadie me había dicho nada, y tampoco a los otros vecinos ¿puedo impugnarlo?

Probablemente se trate de uno de esos deslindes llamados de ratificación del deslinde anterior. Podrá usted impugnarlo sin problema alguno de plazos y además con unas enormes posibilidades de ganar el recurso, si acude a los antecedentes de las dos sentencias de la Audiencia Nacional que conseguí en asuntos de Asturias y su confirmación por el Tribunal Supremo. Ambos Tribunales declaran la ilegalidad de esa forma de tramitar los deslindes con argumentos contundentes.

Estoy afectado por un deslinde muy antiguo, de los años cuarenta ¿puedo formular algún tipo de recurso contra él?

En los años cuarenta se tramitaron una serie de deslindes sin respeto a los derechos individuales y prescindiendo de forma ostentosa del procedimiento establecido. Los tribunales son muy críticos a la hora de admitir este tipo de recursos, porque creen que al haber pasado tanto tiempo atentan contra la seguridad jurídica, pero como la indefensión a la que dieron lugar esos expedientes es masiva y burda, considero que pueden ser objeto impugnación. La clave del tema es dar con las normas de aplicación a esos expedientes (que fueron sistemáticamente ignoradas), cosa nada fácil y que a mí me costó meses.

Mi casa está incluida en el dominio público ¿podré dejarla en herencia a mis hijos? ¿y venderla?

Su vivienda está fuera del comercio. La ley de costas carga a los notarios con la obligación de exigir un certificado de la Demarcación de Costas expresiva de que la finca objeto de transmisión no invade el dominio público. Si la finca efectivamente lo invade, el registrador de la propiedad no inscribirá la transmisión.

¿Cómo es posible que en algunas partes de la costa se estén produciendo sin novedad compraventas e inscripciones de viviendas situadas en el dominio público?

Por dos motivos: el despiste de algunos notarios y registradores y la poca apariencia de playa que tienen algunas zonas calificadas como dominio público. Así sucede en extensas áreas del casco urbano de Barcelona o de Oliva (Valencia), en las que parece natural que el notario no esté atento porque cualquiera va a pensar que la carnicería de la esquina y el video club de Mari Puri son una playa a efectos legales.

Estoy negociando la compra de una vivienda en primera línea, pero está incluida en el dominio público ¿debo seguir adelante con la operación?

Solo si tiene usted afición a las emociones fuertes, ya que de pronto su vivienda recién comprada puede ser objeto de demolición.

¿Por qué la Administración sigue permitiendo la existencia de viviendas dentro del dominio público sin regularizar su situación y dando una falsa apariencia de legalidad que propicia que las casas se vendan y se compren, hasta que al último comprador le sorprenden con un derribo?

Muchas de las viviendas que están sobre la arena de la playa no tienen escritura y se venden en documento privado, por lo que naturalmente no les afectan las limitaciones y prohibiciones relativas a la inscripción en el registro de la propiedad. La Administración suele dejarlas en paz porque el meterse con ellas no solo es un problema jurídico, también político, teniendo en cuenta que normalmente se trata de colectivos cuyo enfado puede tener influencia en las elecciones municipales. Lo normal es que esta situación tenga un fin cuando se proyecta una obra pública, como un paseo marítimo o una regeneración de playas.

Mi vivienda estaba muy alejada del mar, pero en algunos años se ha producido una fuerte regresión de la tierra firme y ahora tengo el mar muy cerca, por lo que me tramitan un nuevo expediente de deslinde en el que mi propiedad pasa a ser dominio público ¿qué puedo hacer?

El retroceso acusado de la tierra firme suele ser consecuencia de obras públicas, como puertos o espigones. Aunque la ley no distingue que las oscilaciones de la ribera del mar sean por causas naturales o artificiales, en mi opinión existe en muchos casos una responsabilidad patrimonial de la Administración titular de la obra pública, o una responsabilidad civil de los particulares, en su caso (preferentemente cuando se trata de puertos deportivos), por lo que en este campo hay realmente mucho que hacer.

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